Affitto – La cedolare secca

Cos’è la “cedolare secca”

A partire dal 2011 è possibile scegliere come comportarsi , tuttavia la discrezionalità spesso non è casuale, ma dettata da calcoli all’origine per valutare come e quando propendere per un meccanismo o quello nuovo, in pratica esiste un’iter di calcolo della convenienza ed una valutazione del costo della cedolare secca. una volta indivuata la giusta direzione da prendere il titolare del reddito dovrà esercitare l’opzione selezionata ed avvalersene fino a che continui a risultare maggiormente interessante, con la facoltà poi di ritornare anche sui suoi passi. Analogamente sarà possibile effettuare scelte diverse in merito alla tassazione nelle situazioni con più comproprietari di uno stesso bene .

Essendo una pratica di nuova introduzione apparsa appunto dall’aprile 2011 esistono delle regole particolari e create allo scopo di dettare una disciplina transitoria per il primo periodo d’imposta di applicazione della norma, anche considerando il fatto che la disposizione di legge è entrata in vigore ad anno in corso.

Esistono pertanto una serie di scadenze nel 2011 alle quali attenersi a seconda della situazione dei contratti in corso, nonchè la misura stabilita in riferimento agli acconti dovuti e relative scadenze nel 2012.

Quando è possibile la cedolare secca

Dal 2011, il 7 Aprile per la precisione, è possibile scegliere una forma di tassazione dei canoni di locazione con un nuovo meccanismo chiamato della cedolare secca, applicando cioè un’imposta sostituiva del 21 per cento sull’intera cifra pattuita con l’inquilino.

Questa modalità è una alternativa al classico e consolidato sistema di tassazione ordinaria che funziona nel seguente modo: in pratica l’85 per cento dei canoni di locazione deve essere addizionato a tutti gli altri redditi posseduti dal soggetto in esame e tassato con le aliquote Irpef di competenza a seconda degli scaglioni di reddito, ad oggi siva dal 23 per cento per un reddito totale fino ai 15.000 euro, al 43 per cento per i redditi complessivi superiori ai 75.000 euro.

Allora se si decidesse di selezionare l’opzione a favore della cedolare secca il prelievo risulterà più lieve ossia con un’aliquota pari al 19 per cento nel caso dei contratti a canone convenzionale e del 21 per cento nei contratti a canone libero. La decisione e l’opportunità di selezionare il metodo della cedolare dipende comunque non soltanto dalla libera facoltà del titolare del reddito, ma da tutta una serie di condizioni sine qua non.

Condizioni per la scelta della cedolare secca

Innanzitutto deve trattarsi di contratti di locazione di beni immobili detti unità immobiliari con specifica destinazione abitativa e quindi facendo riferimento all’accatastamento si sta parlando di unità accatastate nelle categorie dalla A/1 alla A/11, tranne gli uffici che sono in cat. A/10; quindi abitazioni effettivamente locate per quell’uso e le loro pertinenze come i box, i garage , le cantine, ecc. Pertanto si può escludere categoricamente l’applicazione del nuovo regime a tutte quelle locazioni ad uso differente dall’abitativo, tipo gli uffici, i negozi, i magazzini, nonchè le sublocazioni in quanto ai fini fiscali risultano produrre redditi diversi e non fondiari.

Altra condizione necessaria consiste nel fatto che il proprietario o il titolare del diritto di godimento dell’immobile in questione deve essere una persona fisica che non operi nell’esercizio di un’impresa o di arti o professioni, infatti nel caso in cui il titolare fosse un’impresa, non è ammissibile l’applicazione della cedolare e l’impresa continuerà a pagare l’Ires; in ultimo, ma non per importanza, vi è la condizione che stabilisce che il locatore che decide per la cedolare secca, nel periodo in cui sarà ad essa assoggettato, non potrà assolutamente avvalersi della facoltà di richiedere aggiornamenti del canone includendo in questo anche il classico aggiornamento Istat di solito previsto nei contratti. Da non dimenticare inoltre che il soggetto dovrà comunicare preventivamente all’inquilino attraverso una lettera raccomandata che intende rinunciare a qualsivoglia aggiornamento di canone, incluso l’Istat, per tutto il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca, qualora dimenticasse di farlo, non potrebbe avvalersene e l’opzione sarebbe considerata inesistente.

Quando optare per la cedolare secca e valutazioni

A grandi linee la facoltà di scelta del metodo della cedolare potrebbe apparire subito conveniente, tuttavia è necessario e sicuramente utile mettere in evidenza alcuni calcoli di convenienza consigliabili, al fine di non dover sborsare maggiore denaro pur essendo intenzionati alla logica scelta del risparmio, ammesso appunto dalla legge con l’introduzionde della cedolare.

In linea di massima si è giunti alla conclusione per cui con questo nuovo sistema di tassazione di certo avrà un particolare vantaggio chi è titolare di redditi elevati, tuttavia anche già a partire dai15.000 euro di reddito complessivo per i contratti liberi si potrà vedere del risparmio ed altrettando dai 28.000 euro in su per per i contratti con canone convenzionato. Si si è calcolato agevolmente che più si sale con il reddito complessivo e più il beneficio incrementa la sua sostanza, per divenire significativo si parla di importi che varcano la soglia dei 75.000 euro di reddito annuo in quanto la percentuale Irpef ordinaria sarebbe del 43 per cento, mentre utilizzando il metodo della cedolare si precipiterebbe all’aliquota del 19 o del 21 per cento. Per meglio intendere è possibile inserire un paio di esempi di tassazione a seconda del reddito, considerando gli importi per ogni 1000 euro di canone, ecco alcune circostanze:

1. per un reddito complessivo fino ai15.000 euro, l’aliquota irpef è del 23 per cento pertanto si avrà una tassazione ordinaria pari a 195,5 mentre con la cedolare secca l’importo sarà di 210 e quindi una differenza di imposta in più con la cedolare di 14,5;

2. per un reddito complessivo oltre i 15.000 euro e fino ai 28.000 euro, l’aliquota irpef è del 27 per cento, la tassazione ordinaria pari a 229,5, la cedolare secca sempre 210 e pertanto la differenza di imposta applicando la cedolare è di un – 19,5;

3. per un reddito oltre i 28.000 euro e fino ai 55.000 euro, l’aliquota irpef è del 38 per cento, la tassazione ordinaria pari a 323, la tassazione con cedolare fissa a 210, pertanto la differenza d’imposta applicando la cedolare secca sarà di un -113;

4. e ancora incrementando la differenza in negativo di imposta applicando la cedolare fino ad un reddito superiore ai 75.000 euro in cui l’aliquota irpef è del 43 per cento, la tassazione ordinaria pari a 365,5, la tassazione con la cedolare sempre pari a 210 e la differenza di imposta applicando la cedolare pari a – 155,5.

Il vantaggio principale per chi decide di sottoporsi a questo sistema di tassazione è quello di subire la percentuale come un secco prelievo sull’importo dei canoni percepiti con aliquota fissa e senza vedersi influenzato questo reddito da eventuali altri redditi. Mentre invece la tassazione classica prevede che i redditi fondiari derivanti da locazione concorrano a formare il reddito totale del contribuente finendo con essere assoggettati alle diverse aliquote a seconda degli scaglioni previste per l’rpef.

La cedolare secca come alternativa

La semplicità del metodo della cedolare è davvero evidente, coloro che decidono di avvalersene per calcolare l’imposta dovuta, dovranno applicare semplicemente alla base imponibile, che altro non è se non il canone annuo di locazione, l’aliquota del 21 o del 19 per cento a seconda del tipo di contratto. La base imponibile comunque non può mai essere più piccola della cifra corrispondente al reddito catastale determinato applicando le tariffe d’estimo stabilite per ogni categoria e classe di unità immobiliare.

La scelta tra le due percentuali deve avvenire in funzione del genere di contratto di locazione, ossia per i contratti liberi è prevista quella del 21 per cento, per i contratti a canone concordato invece si tiene conto di quella del 19. Per essere maggiormente chiari si intendono contratti conclusi a canoni concordati quelle locazioni che vengono in essere nei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati dal D.L. 551 del 1988 e si tratta di contratti tipo previsti a seguito di accordi fra le organizzazioni nazionali degli inquilini e dei proprietari dell’edilizia; i comuni riconosciuti sono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni con questi confinanti e tutti i comuni capoluogo di provincia.

La scelta della cedolare secca può essere effettuata anche in riferimento ai canoni di locazione derivanti da quei contratti brevi, per i quali non è richiesta la registrazione

come obbligatoria, vale a dire quelli di durata non superiore a 30 giorni consecutivi nel coso di un anno.

Applicare pertanto, dopo attenta valutazione il criterio della cedolare secca comporta le seguenti variazioni rispetto alla tassazione ordinaria:

5. la tassazione Irpef e le addizionali regionali vengono ad essere sostituite dalla cedolare calcolata sul reddito prodotto dal bene a cui si riferisce l’opzione;

6. per gli anni nei quali si esercita l’opzione della cedolare, essa sostiuisce l’imposta di registro dovuta;

7. la tassazione mediante cedolare sostiuisce inoltre l’imposta di bollo sul contratto di locazione;

8. la tassazione col criterio della cedolare ancora sostiutisce le imposte di registro e di bollo dovute al momento della risoluzione del contratto o di una proroga dello stesso, ovviamente se viene esercitata l’opzione per la cedolare nel il periodo di proroga.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Innanzitutto come già detto la cedolare secca sostituisce : le imposte di registro del 2 per cento annuo e di bollo sul contratto, anche quando sono dovute in caso di risoluzione o di proroga dello stesso e coinvolge anche l’inquilino che di solito contribuisce al loro pagamento nella misura del 50 per cento con il proprietario; le addizionali comunali e regionali dell’ Irpef che ad oggi incidono indicativamente con una media del 2 per cento, essendo comunque la loro percentuale discrezionale rispetto agli enti competenti e si prevede che con l’eventuale federalismo assumeranno un peso maggiore; a fare da contrappeso a tali aspetti positivi della cedolare si presenta una notazione di segno negativo, ossia l’impossibilità di adeguare il canone all’indice Istat per tutta la durata del regime opzionale.

Altro vantaggio invece che va a colpire l’inquilino riguarda la certezza del canone fisso, che non subirà nessun genere di variazione per tutta la durata del periodo di applicazione della cedolare e che deve essere comunicato per iscritto dal locatore specificando di avvalersi del regime della cedolare e pertanto rinunciando a qualsiasi adeguamento inclusol’ Istat, anche se previsto nell’originale contratto di locazione.

Non sempre comunque conviene la scelta per la cedolare soprattutto facendo riferimento alla presenza di importanti deduzioni e detrazioni di reddito, la questione in materia fiscale già di per sè non è mai semplice, tuttavia nel caso in cui il contribuente interessato disponga di notevoli deduzioni o detrazioni da far valere nell’ambito della dichiarazione dei redditi sarà utile verifica in anticipo l’utilizzo del metodo della cedolare, e soprattutto sarà possibile valutare l’opzione di volta in volta, di anno in anno, grazie alla prevista possibilità di avvalersene a seconda delle proprie esigenze o tornare alla tassazione ordinaria.

La presenza infatti di cosiddetti sconti fiscali come oneri deducibili, detrazioni per carichi di famiglia, ecc, da richiedere in dichiarazione assume un rilievo nel calcolo di convenienza se il contribuente ha redditi esclusivamente o prevalentemente da locazione; infatti in questo caso se dovesse assoggettarli alla cedolare perderebbe molto probabilmente la possibilità di beneficiare dei vantaggi delle detrazioni siccome si troverebbe ad avere un reddito complessivo inesistente o troppo basso per poter scalare gli oneri deducibili, infine quindi i contribuenti con oneri deducibili o con importanti detrazioni d’imposta che diminuiscono o addirittura azzerano l’imposta dovuta potrebbero trovare maggiore convenienza nel prosegure con la tassazione ordinaria.

Regole per la cedolare secca nel 2011 e versamenti a regime

Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 la scelta della cedolare secca va indicata al momento della registrazione del contratto, in tal modo si può procedere con una trasmissione telematica del modello S.I.R.I.A. o si va a presentare presso gli uffici il modello cartceo 69. Anche l’acconto 2011 della cedolare presenta delle particolarità rispetto alla regola generale, intanto è stabilito nella misura dell’85 per cento dell’imposta totalmente dovuta, va effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011 se inferiore a 257,52 euro, mentre in due soluzioni se almeno pari all’indicato importo. Se sono dovute le due rate si procederà con il primo versamento entro il 16 giugno 2011 nella misura del 40 per cento e la seconda rata pari al 60 per cento entro il 30 novembre appunto. L’acconto non è dovuto se l’importo su cui calcolare l’acconto stesso non supera i 51,65 euro. Il versamento della cedolare va fatto con modello F24.

A partire invece dal periodo di imposta 2012, l’acconto della cedolare andrà versato nella misura del 95 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Come per il versamento Irpef, anche per la cedolare in unica soluzione entro il 30 novembre di ogni anno o sarà possibile dilazionare in funzione del minimo di importo; poi ancora per eventuali rimborsi, sanzioni, interessi ed il contenzioso inerente alla cedolare secca si devono seguire le stesse norme per le imposte sui redditi.

Per procedere con la registrazione del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze e quindi esercitare l’opzione della cedolare secca, in maniera telematica, si deve utilizzare il modulo trovabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate specificato nel modello S.I.R.I.A. ovvero Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione.

Questo modello è solo presentabile per via telematica dal locatore che quindi deve essere in possesso del codice ” pin” necessario per l’accesso ai servizi telematici dell’ Agenzia delle Entrate, o tramite un intermediario abilitato. Il termine per la registrazione resta sempre quello dei 30 giorni dalla data della stipula o 30 giorni dalla data della decorrenza. Il contratto di locazione non va allegato al modello S.I.R.I.A che contiene tutti i dati necessari, ma una copia del contratto viene trattenuta dalle parti per essere disponibile al Fisco qualora la richiedesse.

Alternativa alla via telematica è quella cartecea attravero la quale si procede alla registrazione e scelta opzionale con la presentazione allo sportello del modello 69 cartaceo appunto, il quale dovrà essere utilizzato anche in caso di accadimenti successivi alla registrazione del contratto come la proroga, anche tacita, la cessione o la risoluzione. Il modello 69 è facilmente accessibile e scaricabile sempre dal sito dell’Agenzia delle Entrate e dopo essere stato debitamente compilato va presentato in duplice copia presso qualsiasi sportello quando è necessario richiedere la registrazione, mentre presso lo stesso sportello della avvenuta registrazione per comunicare gli eventuali eventi successivi, quali proroga o risoluzione per esempio.

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