RISTRUTTURAZIONE CASA AGEVOLAZIONI FISCALI

Agenzia immobiliare Pesaro – Real Office

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

A seguito delle più recenti novità, introdotte dal decreto legge n. 83 del 2012 e dal decreto legge n. 63/2013, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:

■ per il periodo d’imposta 2012, la misura della detrazione è pari

− al 36% delle somme spese (bonifici effettuati) fino al 25 giugno 2012, per un ammontare massimo di spesa di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare

− al 50%delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al termine del periodo d’imposta, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, tenendo conto delle spese effettuate fino al 25 giugno 2012

Il contribuente che fino al 25 giugno ha già sostenuto spese per 48.000 euro e che, per interventi sullo stesso immobile, ha speso altri 96.000 euro nel periodo dal 26 giugno al 31 dicembre 2012, può decidere di avvalersi della detrazione del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno in poi, in luogo della detrazione del 36% delle spese effettuate fino al 25 giugno (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 9 maggio 2013)

■ per il periodo d’imposta 2013, la detrazione è pari al 50% delle spese sostenute, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e tenendo conto, in caso di mera prosecuzione dei lavori, delle spese sostenute negli anni precedenti

■ dal 1° gennaio 2014, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. L’ammontare complessivo della spesa va suddiviso fra tutti i soggetti che l’hanno sostenuta

e che hanno diritto alla detrazione. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto

di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta.

ESEMPIO

Se la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l’Irpef (trattenuta dal sostituto d’imposta, o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua

detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

La ripartizione della detrazione

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l’inquilino.

Dal 1° gennaio 2012 non è più prevista questa diversa modalità di ripartizione

CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

■ proprietari o nudi proprietari

■ titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)

■ locatari o comodatari

■ soci di cooperative divise e indivise

■ imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce

■ soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

■ è stato immesso nel possesso dell’immobile

■ esegue gli interventi a proprio carico

■ è stato registrato il compromesso.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI

I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:

A. quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze

B. quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria (vedi l’apposito paragrafo di pagina 11) sono dunque ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

C. gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

La detrazione delle spese sostenute per questi interventi è stata introdotta dal decreto legge n. 201/2011.

D. gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune

E. i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)

F. gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, glischermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%

G. gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).

Tra le opere agevolabili rientrano:

■ l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti

■ il montaggio di vetri anti-infortunio

■ l’installazione del corrimano

H. interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione,

sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

■ rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici

■ apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione

■ porte blindate o rinforzate

■ apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini

■ installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;

■ apposizione di saracinesche

■ tapparelle metalliche con bloccaggi

■ vetri antisfondamento

■ casseforti a muro

■ fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati

■ apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline

I. gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne. Alla realizzazione di interventi finalizzati al risparmio energetico è equiparata a tutti gli effetti la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili. Pertanto, rientra tra i lavori agevolabili l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013). Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche e per l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Altre spese ammesse all’agevolazione Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

■ le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse

■ le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento

■ le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)

■ le spese per l’acquisto dei materiali

■ il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti

■ le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi

■ l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori

■ gli oneri di urbanizzazione

■ gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.

La manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

La manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Restauro e risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Ristrutturazione edilizia

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

• demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile

• modifica della facciata

• realizzazione di una mansarda o di un balcone

• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda

• apertura di nuove porte e finestre

• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

■ in caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo per la fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente

■ per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”

■ se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 4 gennaio 2011)

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